전세 계약할 때 등기부등본 보는 방법

요즘 생각만으로도 섬뜩한 전세 사기가 기승을 부리고 있다고 합니다. 소중한 재산을 안전하게 보호받으려면 계약 시 꼼꼼하게 서류를 체크해야 합니다. 오늘은 전세 계약 시 반드시 확인해야 하는 등기부등본 보는 방법을 알아보고 등기부등본에 보이면 위험한 용어가 무엇인지 확인해 보겠습니다. 

 

 

등기부등본이란?

 

부동산 등기부는 부동산에 관한 권리 계 및 현황이 등기부에 기재되어 있는 공적 장부를 말한다. 부동산 등기부에는 토지 등기부와 건물 등기부가 있고 「표제부」, 「갑구」, 「을구」로 나누어져 있다. 전세 거래뿐 아니라 월세 계약, 매매 시에도 부동산 등기부를 보는 방법에 익숙해져야 합니다. 소유권의 보존, 이전, 설정, 변경 등 다양한 권리관계가 적혀 있기 때문에 부동산 거래를 위해서는 등기부등본을 이해하는 것이 필수적이라고 하겠습니다. 

 

「표제부」의 내용 확인

 

[표 제 부]    (건물의 표시)
표 시 번 호	접   수	소재지번 및 건물번호	건 물 내 역	등기원인 및 기타사항
1	2021년 3월 23일	서울특별시 서초구 서초동  978-2 [도로명주소] 서울특별시 서초구 서초대로 234	철근콘크리트구조 (철근) 콘크리트지붕 25층 아파트 1층 383.214㎡ 2층 485.223㎡ · ·

 

집합건물의 첫 번째 표제부에는 건물 전체 사항을 확인할 수 있습니다. 아파트나 빌라라면 전체 건물의 내역과 전체 토지의 면적이 표시됩니다. 중요한 것은 집합건물의 두 번째 표제부인데요. 전체 건물 중 내가 계약하는 해당 호수에 대한 건물 내역과 대지권이 나와 있습니다. 

 

표제부 확인이 중요한 이유

전입신고와 확정일자를 받아야 하기 때문입니다. 

 

아파트는 동호수가 등기부등본의 표제부와 거의 같아서 크게 어렵지 않지만 빌라, 연립, 다세대 등은 동호수와 건물 주소를 확실하게 확인해서 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 엉뚱한 주소로 잘못 신청하게 되면 유사시 주택임대차보호법에 보호를 받지 못하는 경우가 생깁니다. 

 

▶계약 시 등기부등본 표제부의 소재지번 및 건물번호를 꼭 확인하세요.

 

 

 

「갑구」의 내용 확인

 

[갑 구]    (소유권에 관한 사항)
순위번호	등 기 목 적	접    수	등 기 원 인	권리자 및 기타사항
1	소유권 보존	2020년 5월 12일  제456호	2020년 4월 12일  매매	소유자  김서초  720406-******* 서울특별시 용산구 용산로 34길 20, 101동 201호
2	소유권 이전	2021년 8월 10일 제567호	2021년 7월 9일  매매	소유자 이매매  690303-******* 서울특별시 노원구 중산로 27길  거래가금액 금 220,000,000원

 

소유권을 확인할 수 있고 가등기, 가압류, 압류, 임의경매, 강제경매 등의 소유권에 대한 분쟁을  확인할 수 있습니다. 등기한 순서 대로 나오기 때문에 마지막 부분에서 현재의 부동산 주인이 누구인지 확인할 수 있습니다. 

 

갑구 확인이 중요한 이유

갑구에 있는 소유권자를 직접 확인합니다. 

 

등기부등본 상 갑구에 소유권자가 계약인과 동일한지 주소, 이름, 생년월일 등을 신분증과 대조하여 직접 확인합니다. 부동산 중개인에게 전적으로 맡기지 말고 본인이 직접 하는 것이 필요합니다. 

 

갑구에 가압류, 가등기, 압류, 임의경매, 신탁 소유권이전등기 가처분, 임대차등기명령 등의 권리사항이 적혀있다면 절대 계약하시면 안 됩니다. 갑구 사항이 깨끗하고 다 말소되어 마지막 부분이 깨끗한 부동산만을 거래하셔야 합니다. 

 

▶반드시 소유권자와 계약자가 일치하는지 직접 확인하세요.

 

 

「을구」의 내용 확인

 

[을 구]  (소유권 이외의 권리에 관한 사항)
순위번호	등 기 목 적	접   수	등 기 원 인	권리자 및 기타사항
8	근저당권설정	제 12345호	2021년 8월 10일 설정계약	채권최고액 금 286,000,000원 채무자 이매매 서울특별시 노원구 중산로 27길  근저당권자 주식회사우리은행 123456-0987654 서울특별시 중구 을지로 23(을지로 1가)

 

저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등의 소유권 이외의 권리가 기재되어 있습니다. 집주인이 돈을 빌려 매매를 했다면 근저당권설정이 기재되어 있습니다. 채권최고액을 보면 빌린 돈의 130%를 기재하는데 이때 근저당권자가 누구인지도 꼼꼼히 확인합니다. 

 

을구 확인이 중요한 이유

근저당권이 없다면 제일 좋고 있다면 채권최고액과 전세가의 합을 확인합니다. 

 

전세 임대계약 시 을구의 채권최고액을 반드시 확인해야 합니다. 전세는 보통 매매금액의 80~90%까지 전세금을 받기 때문에 근저당 채권최고액과 전세가의 합이 시세의 60~70%를 넘지 않아야 안전합니다. 

 

흔히 말하는 깡통 전세란 시세 대비 근저당설정 채권최고액과 전세금의 합이 시세와 같거나 넘는 집인데 계약 만료 시 전세금을 받기 힘들기 때문에 울며 겨자 먹기로 계약을 갱신하거나 불이익을 당하게 됩니다. 

 

발품을 많이 팔아서라도 근저당설정이 없거나 아주 작은 집을 계약하는 것이 안전합니다. 특히 빌라나 연립, 다세대주택은 시세를 정확하게 알기 어렵기 때문에 이런 종류의 집을 전세 계약 할 때는 근저당설정이 없는 집을 알아보는 것이 중요합니다.

 

▶근저당권설정 채권최고액을 반드시 확인하세요!

 

 

 

전세 계약 할 때 등기부등본을 보는 방법을 알아보았습니다. 부동산 중개인에게 맡기면 좋겠지만 중개인은 중개인일 뿐 나의 권리를 보장하지는 않습니다. 등기부등본으로 중요한 정보를 꼼꼼히 확인하여 우리의 소중한 재산을 보호해야 할 것입니다. 

 

 

 

 

 

전세보증금 지키기 위한 핵심 체크리스트

전세보증금 지키기 위한 핵심 체크리스트

 

 

국토교통부에서 「전세보증금을 지키기 위한 핵심 체크리스트」를 제공하였습니다. 계약 전부터 확인해야할 정보부터 계약 후에 해야하는 정보까지 핵심 체크리스트를 정리하였습니다.