지난번에 전세계약할 때 등기부등본 보는 방법에 대해서 알아보았습니다. 이제 어떤 부동산 계약을 하던지 등기부등본을 보는 방법은 아시게 되셨을 겁니다. 그럼 전세계약할 때 등기부등본에 쓰여 있으면 위험한 용어에는 무엇이 있는지, 어떤 부동산을 피해서 계약해야 하는지 알아보도록 하겠습니다.
[표제부] 근린생활시설
근린생활시설이란? 흔히 근생이라고 말하는 것인데 주택가와 인접해서 주민들의 생활 편의에 도움을 주는 시설을 뜻합니다. 업종과 규모에 따라 1종과 2종으로 나뉘게 됩니다. 주거시설이 아니지만 일반 근생으로 승인을 받아 세대수를 늘리고 세대당 주차시설의 의무가 없는 등 경제적인 이유로 근린생활시설을 짓고 주택으로 개조하여 임대를 놓는 것입니다.
등기부등본의 건물내역에 「제1종근린생활시설」 또는 「제2종근린생활시설」이라고 나와있다면 해당 물건은 피하는 게 좋습니다. 주거용이 아닌 시설에 주거용으로 임대하는 것은 불법이지만 사회초년생이나 신혼부부 등 경험이 적은 분들에게 피해를 주기도 합니다.
「공동주택(다세대 주택) 및 근린생활시설」로 기재되어 있으면 흔히 말하는 「주상복합 아파트」이니 큰 문제는 없습니다. 그래도 항상 중개인에게 하나하나 질문하고 등기부등본을 계약당일과 이사당일, 다음날까지 확인하는 것이 중요합니다.
전세 및 월세 계약을 할 때 근린생활시설이 위험한 이유
- 전세자금대출 불가
근린생활시설이라 전세대출이 불가하여 잔금을 치르지 못하는 경우가 생깁니다. 그렇다면 전액 현금으로 전세금을 내고 입주하여야 하거나 제1금융권이 아닌 곳에서 대출을 받아 높은 이자를 내고 입주를 해야 합니다. 또 전액 현금으로 보증금을 내고 계약이 끝나고 다시 돌려받을 때 어려움이 생기게 됩니다. 다음에 들어오는 세입자가 나의 전세금 이상으로 현금납입을 해야 나의 보증금을 돌려받을 수 있기 때문입니다.
- 전세보증보험 불가
주택시설이 아니기 때문에 전세자금대출도 받지 못하고 그렇다는 것은 당연히 전세보증보험도 가입하지 못한다는 것입니다. 그러니 계약하면서 꼭 건물의 용도를 확인하는 방법을 알고 익혀야 하겠습니다.
- 강제이행금
근생에서 주택시설로 개조가 적발되면 지역구청에서 강제이행금을 청구하게 되고 원상복구 명령이 나오게 됩니다. 집주인이 세입자를 내보내고 원상복구를 해도 나는 쫓겨나야 되고 원상복구를 하지 않으면 해마다 강제이행금을 잘 내는지 확인해야 합니다.
- 열악한 주거시설
근생은 세대당 주차공간의 의무가 없으므로 주차공간이 부족하고 신고에 따라 취사시설인 가스와 수도, 싱크대 등이 강제 철거 될 수도 있습니다. 살다가 갑자기 이런 강제철거가 이루어진다면 어떨까요? 정말 막막하지 않을 수가 없겠습니다.
근린생활시설을 개조한 건물에는 전세를 들어가지 않는 것이 가장 맘 편한 일일 것입니다. 새로 짓고 깨끗하다고 근생에 입주했다가 문제가 일어나면 고생은 고생대로 하고 전세금 가지고 다시 나오는 것이 힘들 수도 있습니다.
전세 계약할 때 등기부등본 보는 방법
요즘 생각만으로도 섬뜩한 전세 사기가 기승을 부리고 있다고 합니다. 소중한 재산을 안전하게 보호받으려면 계약 시 꼼꼼하게 서류를 체크해야 합니다. 오늘은 전세 계약 시 반드시 확인해야
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등기부등본을 떼어본 들 해석하지 못한다면 아무 소용이 없습니다. 등기부등본 보는 방법을 정리해 보았습니다.
등기부등본을 보실 줄 모르시는 분은 확인해 보시기 바랍니다.
[갑 구] 가등기/신탁/압류/가압류/소유권이전등기가처분/임차권등기명령
근생은 몇가지 단점이 존재하지만 그래도 생각보다 많은 사람들이 저렴한 가격 등의 이유로 계약을 하곤 합니다. 하지만 이제 갑구에 나오는 이 용어들을 마주한다면 뒤도 돌아보지 말고 다른 집을 찾아 떠나가셔야 합니다. 그리고 이런 물건을 소개해준 중개인도 절대 믿어서는 안 될 것입니다.
소유권이전가등기
집주인에게 돈을 빌려주고 못 갚으면 대신 집을 가져가겠다고 한 것을 말합니다. 쉽게 말하면 이 집을 사겠다고 예약금을 걸어놓은 상태라고 보시면 되겠습니다. 자, 그러면 이 집의 소유권은 누구에게 있을까요? 정답은 '집주인일 수도 있고 아닐 수도 있다'입니다. 전세 계약을 할 때 눈 크게 뜨고 등기부등본의 소유권자와 계약 당사자의 신분증을 확인해야 한다고 했는데요. 소유권이전가등기가 있다면 확실하게 소유권 확인을 했다 한들 이 경우는 아무 소용없습니다. 가등기 낸 사람이 나머지 잔금을 내면 소유권자는 바뀌는 것입니다. 심지어 소유권이전가등기는 말소되는 권리도 아닙니다. 이런 물건을 계약한다는 생각만으로도 머리가 지끈거립니다.
물론 전세대출도 안 나오고 전세보증보험도 가입할 수 없습니다. 그러니 이런 부동산을 보여준 중개인을 신뢰하기는 어렵겠죠? 등기부등본 갑구에 기재되어 있으니 꼼꼼하게 확인하세요.
담보가등기
집주인의 채무로 인해 해당 집이 담보로 잡힌 경우입니다. 당연히 등기부등본에 있다면 계약하시면 안 되고 담보가등기가 말소되어 있다면 상관없습니다. 채무를 다 상환하면 담보가등기는 말소되게 됩니다. 다시 말하지만 소유권이전가등기는 말소되는 권리가 아닙니다. 중개인이 이건 말소될 거라고 해도 믿으시면 안 되겠습니다.
신탁
소유권에 신탁회사가 있다면 소유권을 신탁회사로 넘기고 대출을 받은 것입니다. 보통 신축 건물이거나 신축 아파트일 경우 신탁이 소유권을 가지게 되고 전세금으로 잔금을 치르고 등기를 치는 것으로 소유권이 이전되어 마무리되곤 합니다. 그러니 등기부등본에서 신탁을 보셨을 경우 관할 등기소에서 신탁원부를 발급받아 권리 관계를 확인하시면 됩니다.
또한 임대에 대한 신탁회사의 동의가 반드시 필요하며 전세금도 신탁회사의 명의로 입금해야 합니다. 특약사항에 전세금의 잔금 납입으로 언제까지 등기를 마무리짓는다는 것을 반드시 표기하고 등기부등본을 떼어 보면서 확인하셔야 합니다.
그러나 지어진 지 꽤 된 건물에서의 신탁은 조금 위험합니다. 그럴 땐 등기부등본의 을구에 있는 근저당을 확인하고 신탁권리를 분석해야 하는데 이런 골치 아픈 물건은 웬만하면이 아니라 그냥 계약하시면 안 됩니다. 생각보다 깨끗하고 멀쩡한 집주인이 많습니다. 조금 귀찮더라도 여러 부동산에 발품을 파셔서 안전한 전세계약을 하시기를 바랍니다.
압류/가압류/소유권이전등기가처분
압류는 본래 법원의 판결을 받아 채무자의 재산을 동결시킨 후 처분, 환수 과정을 거치는데 이러한 과정에서 많은 시간이 소요되므로 채무자의 재산 처분을 막기 위해 가압류라는 제도를 둔 것입니다. 또 소유권이전등기가처분은 집을 담보로 돈을 빌렸거나 소유권 관계가 복잡할 때 제3자에게 분쟁사실을 알려서 피해를 입지 않도록 하는 것입니다. 소유권 관계가 복잡한 집은 계약하지 않는 것이 좋습니다.
전세 계약 후 집주인이 세금을 어마어마하게 밀려서 압류되어 전세금을 잃었다는 뉴스 많이 보셨을 텐데요. 전에는 집주인의 체납여부를 알 수 없어서 정말 믿고 계약하는 수밖에 없었습니다. 이제는 세무서(홈택스)나 주민센터(위택스)에서 국세와 지방세 체납 여부를 확인할 수 있습니다.
잊지 마세요. 등기부등본에 압류/가압류/소유권이전등기가처분 등의 용어가 없는 물건만 계약하고 등기부등본 갑구가 깨끗한 집이더라도 집주인의 체납여부는 세무서와 주민센터에서 확인하세요. 정상적인 중개인이라면 이 정도는 당연히 열람해서 정리해 올 것이고 없다면 요구하시면 됩니다. 해주지 않는 중개인과는 계약하시지 않으시면 됩니다. 당연한 권리이고 당연히 제공받을 서비스입니다.
임차권 등기명령
임차권 등기명령이란 전세 기간이 만료되었음에도 불구하고 임차인이 보증금을 받지 못하고 이사하게 되면 종전에 취득한 대항력 및 우선변제권이 유지되는 것입니다. 등기부등본에 임차권 등기명령이 있는 집에 입주하면 나의 보증금은 우선변제권과는 멀어지게 되어 소중한 보증금을 지킬 수 없게 됩니다. 게다가 전 세입자와의 분쟁이 있다는 것은 심리적으로도 나와의 계약도 성실히 지키기는 어렵다고 판단될 것입니다.
등기부등본에 임차권 등기명령이 보인다면 뒤도 돌아보지 말고 거르셔야 합니다. 이런 불구덩이에 일부러 뛰어들을 필요가 없겠죠. 이런 부동산을 모르고 이 물건을 소개할 일이 없기 때문에 소개한 중개인도 한통속이라는 것을 아셔야 합니다.
[을 구] 근저당설정권
근저당설정권
집주인이 집을 살 때 주택담보대출을 끼고 샀다는 의미입니다. 근저당이 없는 것이 제일 좋은 물건이지만 현실적으로 그렇게 되기가 쉽지는 않죠. 그래서 전세 계약하면서 근저당의 채권최고액이 얼마인지 살펴야 합니다. 보통 채권최고액은 실제 빌린 돈의 130%의 금액이 적혀 있습니다. 이 금액과 전세금의 합이 시세의 60~70%를 넘지 않아야 안심하고 전세 계약을 할 수 있습니다.
또는 전세금으로 주택담보대출을 일부 또는 전액 상환한다고 할 수 있는데요. 그때도 특약 사항으로 권리 관계를 꼼꼼히 적어서 등기부등본에 반영되도록 해야 합니다. 지켜지지 않을 경우 계약은 무효가 되고 피해금을 집주인이 지급하도록 해야 합니다.
현실적으로 주담대로 인한 근저당이 없는 물건을 찾기가 쉽지는 않지만 아예 없는 것도 아닙니다. 원하는 지역의 시세를 정확히 파악하고 최대한 발품을 많이 팔아서 등기부등본이 깨끗한 물건을 계약하시길 권장합니다. 계약은 본인이 스스로 계약하고 계약에 따른 권리도 의무도 본인이 책임지는 것입니다. 중개인만 믿지 않고 서류만 보지 않고 정확한 정보를 가지고 현명하게 계약하는 자세가 필요합니다.
전세보증금 지키기 위한 핵심 체크리스트
최근 전세 사기건의 급등으로 집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못한 사례가 크게 늘어난 것으로 나타났습니다. HUG가 분석한 결과 지난해 12월과 올해 1월 신청된 임차권 등기 명령 건수는 총 4
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국토교통부가 제공한 전세계약할 때 필요한 체크리스트를 정리해 보았습니다.
프린트하셔서 집 구할 곳의 정확한 시세를 적어놓고 항목항목 꼼꼼히 체크하셔서 안전한 전세계약 하시길 바랍니다.
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