바지사장을 놓고 전세계약을 해서 임대 만료 후 전세 보증금을 돌려주지 않는 전세사기가 기승을 부리고 있습니다. 시세를 제대로 알기 힘든 빌라나 다세대 주택을 타깃으로 중개인까지 합세해서 계약을 진행해서 많은 피해자가 쏟아지고 있습니다. 이에 정부는 23년 2월 2일 국토교통부에서 범정부 차원의 「전세사기 예방 및 피해지원 방안」을 발표했습니다.
범정부 「전세사기 예방 및 피해 지원방안」 발표
<대표적 사기 행태>
① 조직적 공모로 임차인 유인
② 100% 반환보증을 미끼로 계약 종용
③ 임대인 명의변경 등으로 고의부도
정부는 이러한 조직적 사기에 개인적 차원의 대응이 어렵다고 판단했습니다. 그리하여 이번 대책에는 악성 임대인 퇴출을 위한 전세금 반환보증 개선, 위험 계약체결 방지를 위한 정보제공 확대 등이 예방 조치와 낮은 이자의 전세자금 대출 지원, 긴급거처 공급확대, 원스톱 법률 서비스 등 피해 임차인에 대한 세심한 지원 및 전세사기 발본색원을 위한 강력한 단속·처벌 등 다양한 과제가 포함되었습니다.
이제야 대책이 나온 게 조금 아십지만 그래도 피해를 입으신 분들께는 이제라도 피해지원 대책이 나온 것이 참 다행인 것 같습니다. 적을 알고 나를 알면 백전백승이라 했는데요. 오늘 전세사기에 대해 샅샅이 파해쳐서 안전한 전세 계약을 할 수 있으면 좋겠습니다.
1. 전세사기 예방
▶ 무자본 갭투기 근절을 위한 반환보증 개선 ◀
① 전세가율 90%까지만 지원하지만 저소득층 보증료 할인을 확대합니다.
기존에는 주택도시공사(HUG)의 전세금 반환보증은 매매가의 100%까지 보증가입을 허용하여 악성 임대인의 깡통전세 계약 유도 등에 악용된 측면이 있었습니다. 23년 5월부터는 보증대상 전세가율을 100%에서 90%로 하향 시행합니다.
② 감정평가사의 시세 부풀리기를 통한 보증제도 악용을 방지합니다.
일부 감점평가사들이 임대인과 모의하여 시세를 부풀리고 전세사기에 가담한다는 지적이 있음에 따라 앞으로 감정평가는 공시가격과 실거래가격이 없는 경우에만 적용하고 협회에서 추천한 법인의 감정사만 인정하여 임대인과 감정평가사의 사전 모의를 차단할 계획입니다.
③ 등록임대사업자의 의무 임대보증이 관리 강화됩니다.
임차인 거주 주택은 보증을 가입해야만 등록을 허용하고, 공실은 등록 후 가입을 허용하되 미가입 시 임차인에게 통보하여 계약을 해지하고 위약금을 지급하도록 합니다. 또한 보증 미가입으로 등록이 말소된 임대사업자는 임대주택 추가 등록을 제한할 계획입니다.
▶ 계약단계별 정보제공 강화를 통한 위험 계약 방지 ◀
① 계약 전 안심전세 앱으로 위험계약 정보 확인
HUG의 안심전세앱을 통해 신축빌라 등의 시세/악성 임대인의 정보/세금체납 정보 등 전세사기 위험 사전 진단을 위한 정보를 한 곳에 모아 편리하게 제공합니다.
안심전세 앱에는 연립·다세대, 소형 아파트의 시세와 전세가율·경매낙착률 정보를 함께 제공할 예정으로 피해가 많은 수도권부터 지방 광역시, 오피스텔까지 확대할 계획입니다.
또 임차인이 위험한 계약을 체결하지 않도록 보증사고 이력 등 임대인 정보를 제공하고 납세증명서 등 세금체납 정보도 앱을 통해 확인할 수 있도록 합니다.
전세계약에 필수! 안심전세 앱 출시
날이 갈수록 교묘해지고 지능적으로 변하는 전세사기를 예방하기 위해 정부와 HUG, 부동산원이 함께 안심전세 어플을 개발하였습니다. 빌라나 다세대 주택 같이 시세가 불명확한 곳의 정확한 시
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② 계약 후 임차인의 권리 침해 사전 정보 제공
계약체결 후에도 보증금이 안전하게 보호될 수 있도록 은행이 주택담보대출 심사 시 확정일자 확인 후 대출을 진행하는 사업을 확대하고 중개사 범용 계약서에 대학력 확보 전에 근저당 설정 시 계약을 해지할 수 있는 특약도 반영 예정입니다.
아울러 임대인이 매매계약 체결 이전에 임차인에게 고지토록 하고 신규 임대인의 보증사고 이력 등으로 보증가입 불가 시 계약 해지 및 보증금을 반환받을 수 있다는 내용도 특약에 반영됩니다.
▶ 공인중개사 책임 강화 ◀
① 공인 중개사가 부동산 계약 전문가로서 전세사기 방지에 핵심역할을 수행
중개사가 임대인의 세금·이자체납등 신용정보와 주택의 선순위 권리관계·전입세대 열람등을 확인할 수 있도록 한합니다. 이에 중개사협회 시스템과 NICE 신용정보사 시스템을 연계하여 임대인 정보제공을 의무화합니다.
② 계약 시 유의사항을 중개사가 확인
전세사기 방지 특약, 등기부에 포함되지 않는 확정일자 부여 현황 등 계약 시 주의사항을 중개사가 확인하고 전세가율·전세보증 상품 등에 대해서도 임차인에게 의무 안내초록 할 계획입니다.
또한 임차인이 위험 중개사를 선별하도록 중개사 영업이력 공개를 확대하는 한편 사기의심 사례조사와 경찰정 수사정보 제공 등을 위해 보증사고 계약을 중개한 정보도 데이터베이스로 관리할 예정입니다.
2. 전세사기 피해 지원
▶ [금융] 이자부담이 줄도록 낮은 이자로 대출 지원/요건 완화/대환 신설 ◀
저리 자금대출을 실시 중이나 지원대상이 제한적이라는 지적이 있었습니다. 또한 대항력 유지를 위해 불가피하게 기존 전셋집에 계속 거주해야 하는 임차인에 대해서는 지원이 어려웠습니다. 앞으로는 전세사기 피해자의 주거위기 상황 등을 감안, 보다 많은 임차인이 실질적 해택을 볼 수 있도록 저리대출의 보증금 요건을 3억까지 완화하고 대출액 한도도 2.4억까지 확대합니다.
전세사시에도 불구 기존 전세집에 거주해야 하는 임차인에 대해서도 기존 전세대출을 1~2%대 금리로의 저리 대출로 대화할 수 있도록 상품을 신설합니다.
▶ [주거] 긴급 거처, 원하는 곳에 신속하게 입주지원 ◀
양질의 긴급거처가 적기에 제공될 수 있도록 수도권 공공임대 500호 이상을 추가 확보하고 신속입주, 수시 유지 보수 등 이용자 편의도 개선할 예정입니다.
▶ [청약] 불가피하게 전셋집을 낙찰받은 경우 무주택 요건 유지 ◀
피해 임차인이 공시가격 3억 이하 (지방 1.5억)이면서 전용면적 85㎡ 이하 주택을 낙찰받는 경우 임차인을 무주택자로 간주할 계획입니다.
▶ [법률] 피해 회복을 위한 원스톱 법률서비스 지원 ◀
국토부-법무부 활동 법률지원 TF를 통해 보증금 반환 절차를 잔축하고 법률지원 서비스도 체계적으로 지원합니다. 먼저 임대인 사망 시 상속대위등기 없이 임차권 등기가 가능하도록 법원의 등기선례와 송무선례를 개선하였고 임대인에게 등기명력 송달 이전에 임차권 등기를 할 수 있도록 주택임대차보호법 개정도 추진할 계획입니다.
법률구조공단·변호사 협회 등과 협력하여 법률상담 창구를 확대하며 전세피해 지원센터의 역할 강화를 위해 HUG 인력지원을 검토하고 업무지원근거도 마련합니다.
3. 전세사기 단속·처벌 강화
- 단기간 다량 매집 등 전세사기 의심사례 연중 기획조사
- 사회초년생을 현혹하는 불법 광고·중개 퇴출
- 전세사기 가담 공인중개사·감정평가사 처벌 강화
- 교란행위신고센터에서 전세사기까지 관리
- 범부처 협력을 강화하여 전세사기범 특별단속 6개월 연장
청년이나 신혼부부, 사회초년생에게 전 재산이나 다름없는 전세 보증금을 대상으로 하는 전세사기는 이번 대책을 통해 뿌리 뽑히기를 바라 마지않습니다. 조직적이고 지능적인 전세사기를 기획하는 이들을 반드시 처벌하고 남에게 피해를 입히는 자는 사회적으로 매장될 수 있도록 외었으면 좋겠습니다.
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